Eksplor · Penilaian & KJPP

Valuasi Rumah Sakit Swasta: Metode DCF, EV/EBITDA, dan Peran KJPP

Oleh Ananta W. Sasongko, CPA, FMVA, FPAP · 25 Oktober 2026 · 7 menit baca

Pertanyaan "berapa harga rumah sakit ini?" hampir selalu dijawab berbeda oleh pemilik, calon pembeli, dan bank. Pemilik menghitung biaya membangun gedung dan membeli alat. Pembeli menghitung berapa kas yang bisa dihasilkan ke depan. Bank melihat nilai jaminan bila kredit macet. Ketiganya sah, tapi untuk keperluan berbeda.

Artikel ini menjelaskan pendekatan valuasi rumah sakit swasta yang umum dipakai, faktor yang paling memengaruhi nilai, peran KJPP, dan kesalahan yang sering membuat negosiasi buntu.

Tiga Pendekatan Valuasi Rumah Sakit

DCF untuk Rumah Sakit

Kunci DCF rumah sakit ada di proyeksi volume: hari rawat, kunjungan rawat jalan, tindakan, dan payer mix. Pendapatan dihitung dari volume dikali tarif per payer, termasuk tarif INA-CBG untuk pasien JKN. Biaya dihitung dari struktur biaya yang realistis, dan capex penggantian alat kesehatan harus masuk, karena alat medis punya umur teknis yang pendek.

Multiple EV/EBITDA

Multiple berguna sebagai pembanding cepat. Contoh ilustrasi: EBITDA normal Rp20 miliar, multiple yang disepakati 8 kali, maka enterprise value Rp160 miliar. Bila utang bank dikurangi kas (utang neto) Rp40 miliar, nilai ekuitas yang dibayar ke pemegang saham sekitar Rp120 miliar. Angka di sini hanya contoh. Multiple riil sangat bervariasi menurut ukuran, lokasi, pertumbuhan, dan risiko, dan multiple perusahaan rumah sakit tercatat di BEI tidak bisa langsung diterapkan ke satu rumah sakit privat tanpa diskon ukuran dan likuiditas.

Pendekatan Aset

Nilai tanah, gedung, dan alat kesehatan biasanya dinilai oleh penilai properti. Pendekatan ini sering menjadi batas bawah dalam negosiasi, atau menjadi pendekatan utama bila rumah sakit belum menghasilkan laba yang stabil.

Faktor yang Paling Menggerakkan Nilai Rumah Sakit

• Bed occupancy rate (BOR) dan tren volume. BOR tinggi yang stabil menunjukkan permintaan nyata. BOR rendah bisa berarti kapasitas berlebih, atau peluang bila penyebabnya bisa diperbaiki.
• Payer mix. Porsi pasien umum, asuransi, dan perusahaan biasanya memberi margin lebih baik daripada pasien JKN. Ketergantungan tinggi pada JKN tidak selalu buruk, tapi perlu didukung unit cost yang efisien dan siklus klaim yang lancar.
• Dokter spesialis. Jumlah, komitmen, dan kontrak dokter spesialis menentukan layanan apa yang bisa dijual. Ketergantungan pada satu atau dua dokter adalah risiko yang menurunkan nilai.
• Izin, klasifikasi, dan akreditasi. Kelas rumah sakit memengaruhi tarif INA-CBG yang diterima dan layanan yang boleh diberikan.
• Lokasi dan persaingan. Pertumbuhan penduduk dan jumlah rumah sakit pesaing di wilayah layanan.
• Kondisi gedung dan alat. Gedung yang perlu disesuaikan dengan standar ruang rawat inap, atau alat yang mendekati akhir umur teknis, berarti capex besar bagi pembeli.

Data yang Perlu Disiapkan untuk Valuasi

• Laporan keuangan audited tiga sampai lima tahun dan management account tahun berjalan.
• Data operasional bulanan: hari rawat, BOR, ALOS, kunjungan rawat jalan, tindakan, dan pendapatan per payer.
• Rekap klaim JKN: nilai diajukan, dibayar, pending, dan dispute.
• Daftar dokter spesialis, status kontrak, dan kontribusi pendapatannya.
• Daftar aset tetap dan alat kesehatan dengan umur dan kondisinya, serta rencana capex.
• Rincian utang bank, pinjaman pemegang saham, dan transaksi dengan pihak berelasi.

Semakin lengkap dan konsisten data ini, semakin sempit rentang nilai yang diperdebatkan antara penjual dan pembeli.

Peran KJPP dalam Valuasi Rumah Sakit

Untuk negosiasi antar pihak, valuasi bisa disusun oleh penasihat keuangan masing-masing. Namun untuk keperluan tertentu dibutuhkan laporan penilaian dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), misalnya transaksi yang melibatkan perusahaan terbuka, keperluan perbankan, penyusunan laporan keuangan, atau keperluan perpajakan. Penilai publik diatur oleh Kementerian Keuangan melalui PMK 101/PMK.01/2014 beserta perubahannya, dan bekerja berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI dan SPI) yang diterbitkan MAPPI.

Perhatikan klasifikasi izin penilainya: penilaian bisnis (nilai saham atau perusahaan) berbeda dengan penilaian properti (tanah, gedung, alat). Untuk akuisisi rumah sakit, keduanya sering dibutuhkan. Bila perlu mencari KJPP di kota Anda, gunakan direktori KJPP di CariAkuntan. Penjelasan umum soal kapan KJPP diperlukan ada di kapan perusahaan butuh KJPP.

Kesalahan yang Sering Terjadi

1. Memakai EBITDA yang belum dinormalisasi. Gaji pemilik di bawah pasar, sewa dari pihak berelasi yang tidak wajar, atau biaya pribadi yang dibebankan ke rumah sakit membuat EBITDA bias.
2. Menganggap piutang BPJS penuh tertagih. Klaim pending dan dispute harus dinilai realistis, karena memengaruhi modal kerja yang diserahkan saat closing.
3. Mengabaikan capex tertunda. Alat yang sudah tua dan gedung yang perlu renovasi adalah biaya pembeli di masa depan.
4. Mencampur nilai aset dan nilai bisnis. Menjumlahkan nilai tanah dan nilai DCF berarti menghitung dua kali, karena arus kas DCF sudah dihasilkan oleh aset tersebut.
5. Lupa memisahkan enterprise value dan equity value. Harga yang diterima pemegang saham adalah enterprise value dikurangi utang neto dan disesuaikan dengan modal kerja normal.

Pemilik yang berencana menjual sebaiknya membenahi hal-hal di atas sebelum bertemu calon pembeli. Lihat persiapan menjual rumah sakit dari sisi penjual.

Bagaimana FA Indonesia Membantu

FA Indonesia membantu pemilik maupun pembeli rumah sakit menyusun model keuangan, menormalisasi EBITDA, dan menguji kewajaran valuasi sebelum negosiasi, termasuk berkoordinasi dengan KJPP bila laporan penilaian resmi dibutuhkan. Pengalaman kami mencakup pendampingan akuisisi tiga rumah sakit di Jawa Tengah dan mandat divestasi rumah sakit. Klien ditangani langsung oleh Ananta W. Sasongko, CPA. Selengkapnya di halaman konsultan rumah sakit.

Pertanyaan Umum

Metode valuasi apa yang paling tepat untuk rumah sakit swasta?
Untuk rumah sakit yang sudah beroperasi stabil, DCF biasanya menjadi pendekatan utama, dicek silang dengan multiple EV/EBITDA. Pendekatan aset dipakai sebagai batas bawah atau untuk rumah sakit yang belum menghasilkan laba stabil.

Apakah valuasi rumah sakit wajib dilakukan KJPP?
Tidak untuk semua keperluan. Negosiasi antar pihak swasta bisa memakai valuasi dari penasihat keuangan. Laporan KJPP dibutuhkan untuk keperluan tertentu seperti transaksi perusahaan terbuka, perbankan, pelaporan keuangan, atau perpajakan.

Mengapa nilai rumah sakit bisa jauh di bawah biaya membangunnya?
Karena pembeli membayar kemampuan menghasilkan kas. Rumah sakit dengan gedung mahal tetapi okupansi rendah atau margin tipis akan bernilai lebih rendah dari biaya pembangunannya.

Bagaimana piutang BPJS diperlakukan dalam valuasi?
Piutang BPJS dinilai sebesar yang realistis tertagih, dengan memperhitungkan klaim pending dan dispute. Biasanya diatur dalam penyesuaian modal kerja saat closing.

Baca Juga

• Kapan Perusahaan Butuh KJPP? Panduan Jasa Penilai untuk Bisnis
• Alasan Kredit Bank Ditolak dan Cara Memperbaikinya
• Audit Rumah Sakit Pertama Kali: Area yang Diuji dan Persiapannya

Sumber

• PMK Nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik
• PMK Nomor 56/PMK.01/2017 tentang Perubahan atas PMK 101/PMK.01/2014