Bunga Flat, Efektif, dan Anuitas: Cara Menghitung Cicilan Kredit Usaha dan Bunga yang Sebenarnya Anda Bayar

Oleh Dr. (C) Ananta W. Sasongko, S.E., M.S.A., Ak., CPA, CTT, FMVA, FPAP · 30 Oktober 2026 · 6 menit baca

Dua penawaran kredit: bank A bunga 7% flat, bank B bunga 12% efektif. Mana lebih murah? Jawabannya bank B, dan selisihnya tidak kecil. Memahami tiga metode bunga ini menghemat puluhan juta rupiah sepanjang tenor.

Bunga Efektif (Sliding)

Bunga dihitung dari sisa pokok setiap bulan. Pokok diangsur sama rata, bunga menurun, sehingga angsuran total menurun. Pinjaman Rp500 juta, 12% per tahun, 36 bulan: angsuran pokok Rp13,9 juta per bulan, bunga bulan pertama Rp5 juta, bulan terakhir Rp139 ribu. Total bunga sekitar Rp92,5 juta.

Bunga Anuitas

Juga dihitung dari sisa pokok, tetapi angsuran dibuat tetap tiap bulan. Dengan angka yang sama, angsuran sekitar Rp16,6 juta per bulan, porsi bunga besar di awal dan mengecil di akhir. Total bunga sekitar Rp98 juta, sedikit lebih besar dari sliding karena pokok turun lebih lambat. Ini metode yang paling umum untuk KPR dan kredit investasi.

Bunga Flat

Bunga dihitung dari plafon awal sepanjang tenor. Rp500 juta, 7% flat, 36 bulan: bunga Rp35 juta per tahun, total Rp105 juta, angsuran tetap Rp16,8 juta. Padahal pokok terus berkurang. Bunga flat 7% ternyata setara bunga efektif sekitar 12,7%. Aturan praktisnya: bunga efektif kira-kira 1,8 sampai 1,9 kali bunga flat.

Provisi, Admin, dan Bunga Sesungguhnya

Provisi 1% dan admin Rp2,5 juta yang dipotong di muka berarti dana bersih yang diterima hanya Rp492,5 juta, tetapi angsuran dihitung dari Rp500 juta. Bunga sesungguhnya (APR) dihitung dengan IRR arus kas: untuk contoh bank B naik dari 12% menjadi sekitar 13,2%. Bandingkan bank selalu dengan angka ini.

Berapa Cicilan yang Aman?

Analis kredit memakai DSCR: EBITDA setahun dibagi angsuran pokok dan bunga setahun, minimal 1,25 kali. Usaha dengan EBITDA Rp300 juta aman menanggung angsuran sekitar Rp240 juta setahun atau Rp20 juta per bulan. Dari situ plafon maksimal bisa dihitung mundur untuk bunga dan tenor tertentu.

Hitung Otomatis

Kalkulator Cicilan Pinjaman FA Venus menampilkan ketiga metode, tabel amortisasi, bunga sesungguhnya setelah biaya, dan plafon maksimal dari DSCR. Untuk melihat posisi perusahaan di mata bank, lanjutkan ke Cek Kapasitas Kredit.

Pertanyaan Umum

Kenapa bank menawarkan bunga flat?

Karena angkanya terlihat kecil dan angsurannya tetap, mudah dijelaskan ke nasabah. Umum dipakai multifinance dan kredit tanpa agunan.

Bagaimana mengubah bunga flat ke efektif?

Perkiraan cepat: kalikan 1,8 sampai 1,9. Perhitungan persis memakai IRR arus kas angsuran, yang dilakukan otomatis oleh kalkulator.

Apakah melunasi lebih cepat menghemat bunga?

Pada bunga efektif dan anuitas, ya, karena bunga berhenti saat pokok lunas, dikurangi penalti. Pada bunga flat, sering tidak banyak menghemat karena bunga sudah dihitung penuh di depan; cek klausul perjanjian.

Berapa DSCR yang diminta bank?

Umumnya 1,2 sampai 1,5 kali. Ini praktik analis kredit, bukan peraturan, dan bisa berbeda tiap bank dan sektor.