Eksplor · Kredit Bank

Agunan Kredit Perusahaan: Nilai Pasar, Nilai Likuidasi, dan Pengaruhnya ke Plafon

Oleh Dr. (C) Ananta W. Sasongko, S.E., M.S.A., Ak., CPA, CTT, FMVA, FPAP · 30 Oktober 2026 · 7 menit baca

Banyak pemilik usaha menghitung plafon kredit dari harga pasar tanah dan bangunannya. Ketika bank menawarkan plafon jauh di bawah angka itu, muncul kesan bank terlalu pelit. Padahal bank memakai cara pandang yang berbeda: bukan berapa harga aset jika dijual dalam kondisi normal, tetapi berapa yang bisa kembali jika kredit bermasalah dan agunan harus dijual cepat.

Artikel ini menjelaskan perbedaan nilai pasar dan nilai likuidasi, jenis agunan yang umum, serta mengapa arus kas tetap menjadi penentu utama plafon.

Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi

Untuk kredit dengan nilai tertentu, bank meminta penilaian agunan dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Laporan KJPP biasanya memuat dua angka penting:

• Nilai pasar: estimasi harga transaksi wajar antara penjual dan pembeli yang sama-sama bersedia, dengan waktu pemasaran yang memadai.
• Nilai likuidasi: estimasi harga jika aset harus dijual dalam waktu singkat, misalnya melalui lelang. Angkanya lebih rendah dari nilai pasar.

Bank umumnya berpegang pada nilai likuidasi karena skenario yang diantisipasi adalah eksekusi agunan. POJK 40/2019 juga mengatur bahwa agunan yang dipakai sebagai pengurang pembentukan cadangan kerugian harus dinilai sesuai ketentuan, termasuk oleh penilai independen untuk nilai tertentu, dan nilai yang diakui tidak melebihi nilai pengikatannya. Kapan perusahaan perlu KJPP dibahas di artikel kapan perusahaan butuh KJPP.

Haircut dan Safety Margin

Setelah memperoleh nilai likuidasi, bank umumnya masih menerapkan margin keamanan sesuai kebijakan internal. Besarnya berbeda antar bank dan antar jenis agunan, sehingga tidak ada satu angka baku. Prinsipnya sederhana: makin sulit agunan dijual dan makin cepat nilainya turun, makin besar potongan yang diterapkan.

Rasio antara nilai agunan yang diakui dan plafon kredit sering disebut coverage agunan. Bank kerap meminta coverage di atas 100 persen untuk kredit komersial, tetapi angka persisnya bergantung pada profil risiko debitur dan kebijakan masing-masing bank.

Jenis Agunan yang Umum Diterima

Jenis Agunan	Pengikatan Umum	Catatan Praktis
Tanah dan bangunan	Hak tanggungan	Paling disukai bank, tetapi lokasi, legalitas, dan akses jalan sangat memengaruhi nilai likuidasi
Mesin dan peralatan	Fidusia	Nilai turun karena penyusutan dan teknologi; mesin khusus lebih sulit dijual
Piutang usaha	Fidusia atau cessie	Kualitas dan umur piutang menentukan; piutang lama biasanya tidak diakui
Persediaan	Fidusia	Bergantung jenis barang; barang mudah rusak atau musiman dipotong lebih besar
Deposito atau tabungan	Gadai	Paling likuid, sering dipakai untuk bank garansi atau fasilitas cash collateral

Piutang dan persediaan biasanya dipakai untuk kredit modal kerja yang bergulir, sedangkan tanah dan bangunan lebih sering menjadi agunan tambahan untuk kredit investasi maupun modal kerja.

Ilustrasi Sederhana Perhitungan

Sebagai ilustrasi saja, bukan patokan: sebuah gudang memiliki nilai pasar Rp10 miliar menurut laporan KJPP, dengan nilai likuidasi Rp7 miliar. Bank kemudian menerapkan margin keamanan sesuai kebijakannya, sehingga nilai agunan yang diakui bisa lebih rendah lagi. Jika bank juga mensyaratkan coverage di atas 100 persen, plafon yang ditawarkan akan berada di bawah nilai yang diakui tersebut. Pemilik usaha yang berharap plafon Rp10 miliar akan kecewa, padahal perhitungan bank konsisten dengan logika risiko.

Karena itu, mintalah salinan ringkasan penilaian dan tanyakan dasar perhitungan plafon kepada bank. Pemahaman ini membantu Anda menilai apakah perlu menambah agunan, mengubah struktur fasilitas, atau memperkuat arus kas lebih dulu.

Mengapa Arus Kas Lebih Penting dari Agunan

Agunan adalah jalan keluar kedua. Jalan keluar pertama selalu kemampuan perusahaan membayar dari arus kas operasional. Karena itu, perusahaan dengan agunan besar tetapi arus kas lemah tetap bisa ditolak, sementara perusahaan dengan arus kas kuat bisa memperoleh plafon lebih besar dari nilai agunannya pada skema tertentu.

1. Bank menghitung kapasitas bayar melalui rasio seperti DSCR. Coba hitung sendiri dengan kalkulator DSCR.
2. Bank membaca tren laba, margin, dan perputaran modal kerja. Lihat rasio keuangan yang dilihat bank.
3. Baru setelah itu bank menilai apakah agunan cukup menutup risiko jika skenario terburuk terjadi.

Cara Menyiapkan Agunan agar Tidak Mengecewakan

• Pastikan legalitas lengkap: sertifikat atas nama yang tepat, IMB atau PBG, dan tidak sedang dijaminkan di tempat lain.
• Hitung ekspektasi plafon dari nilai likuidasi, bukan nilai pasar.
• Rapikan daftar umur piutang dan kartu persediaan jika ingin menjadikannya agunan.
• Siapkan laporan keuangan yang konsisten dengan nilai aset yang diklaim.

Sebagai gambaran umum, perusahaan dengan aset di bawah Rp25 miliar sebaiknya merapikan laporan keuangan lebih dulu, misalnya melalui screening akuntan, karena agunan yang kuat tidak menolong bila angka keuangannya tidak meyakinkan. Perusahaan dengan aset Rp25 miliar ke atas umumnya masuk segmen kredit komersial yang lebih menimbang arus kas dan struktur fasilitas. Kebijakan tiap bank tetap berbeda.

Setiap perusahaan punya kondisi yang berbeda, jadi gambaran di atas perlu disesuaikan dengan angka Anda sendiri. Silakan ceritakan kondisi perusahaan Anda kepada tim FA Indonesia. Diskusi awal gratis, dan kami akan membantu memetakan langkah yang paling masuk akal sebelum Anda bertemu bank.

Pertanyaan Umum

Baca Juga

• Kapan Perusahaan Butuh KJPP Jasa Penilai
• Rasio Keuangan yang Dilihat Bank
• Laporan Keuangan untuk Kredit Bank
• Cek Kapasitas Kredit

Sumber

• POJK Nomor 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum (OJK)
• Jika Bank Melelang Barang Jaminan di Bawah Harga Pasar (Hukumonline)